Thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ là bao nhiêu phần trăm?

Thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng, theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính theo bảng giá của địa phương.

Bên mua hay bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân?

Theo luật, bên bán là người nộp thuế vì đây là thuế trên thu nhập của họ. Trên thực tế nhiều giao dịch thoả thuận bên mua nộp thay và cộng vào giá bán. Cần ghi rõ trong hợp đồng ai là người nộp vì điều này ảnh hưởng tới thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

Tổng chi phí sang tên một căn hộ 3 tỷ là bao nhiêu?

Với căn 3 tỷ, thuế thu nhập cá nhân 2% là 60 triệu, lệ phí trước bạ 0,5% là 15 triệu, phí công chứng khoảng 2,2 triệu, cộng phí thẩm định và cấp giấy chứng nhận khoảng 500 nghìn. Tổng khoảng 78 triệu đồng, chưa gồm phí môi giới và chi phí hoàn thiện.

Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

Trường hợp phổ biến nhất là cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở và chuyển nhượng toàn bộ tài sản đó. Việc miễn thuế cần giấy tờ chứng minh và do cơ quan thuế xét, không tự động áp dụng.

TÍNH CHI PHÍ SANG TÊN

Khi mua căn hộ chuyển nhượng, ngoài tiền trả cho chủ nhà còn phát sinh một nhóm thuế và lệ phí mà nhiều người tính thiếu. Với căn 3 tỷ, khoản này thường vượt 80 triệu đồng. Công cụ dưới đây tách rõ từng khoản, ghi rõ bên nào nộp theo quy định, để bạn biết mình đang thương lượng cái gì.

Nhập thông tin giao dịch

Giá chuyển nhượng (đồng)

Giá ghi trên hợp đồng công chứng

Giá theo bảng giá nhà nước (đồng)

Dùng khi giá hợp đồng thấp hơn bảng giá

Bên bán được miễn thuế TNCN?

Cần giấy tờ chứng minh, cơ quan thuế xét

Ai nộp thuế TNCN theo thoả thuận?

Rất phổ biến ở giao dịch thực tế

Đây là con số ước tính để tham khảo, không phải tư vấn thuế hay pháp lý. Mình không phải luật sư hay đại lý thuế. Số thực tế phụ thuộc bảng giá đất do địa phương ban hành, biểu phí của từng văn phòng công chứng, và các khoản lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Trước khi ký hợp đồng, đề nghị văn phòng công chứng báo giá bằng văn bản và hỏi cơ quan thuế nơi có bất động sản.

Các khoản phải nộp và căn cứ pháp lý

1. Thuế thu nhập cá nhân — 2% giá chuyển nhượng

Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu hợp đồng không ghi giá, hoặc ghi thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì tính theo bảng giá của địa phương. Đây là lý do khai giá thấp để né thuế thường không có tác dụng, mà lại tạo rủi ro pháp lý cho cả hai bên.

Mức thuế 2% giữ nguyên. Trong quá trình xây dựng luật, Bộ Tài chính từng đề xuất thu 20% trên phần chênh lệch hoặc tính theo thời gian nắm giữ, nhưng phương án được thông qua vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần.

Theo luật, bên bán là người nộp thuế. Trên thực tế rất nhiều giao dịch thoả thuận bên mua nộp thay và cộng vào giá. Điều quan trọng là ghi rõ trong hợp đồng ai nộp, vì nó ảnh hưởng tới thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

2. Lệ phí trước bạ — 0,5%

Bên mua nộp, tính trên giá trị tài sản theo quy định về lệ phí trước bạ. Đây là khoản bắt buộc để được cấp giấy chứng nhận đứng tên mình.

3. Phí công chứng hợp đồng — theo biểu luỹ tiến

Tính theo giá trị hợp đồng, luỹ tiến từng bậc. Công cụ trên áp dụng biểu phí theo Thông tư 257/2016/TT-BTC. Một số văn phòng thu thêm phí soạn thảo và phí dịch vụ ngoài phí công chứng, nên hãy hỏi tổng chi phí chứ đừng chỉ hỏi phí công chứng.

4. Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận

Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên khác nhau giữa các địa phương, thường ở mức vài trăm nghìn đồng. Công cụ tạm tính theo mức phổ biến, bạn nên hỏi lại văn phòng đăng ký đất đai.

Ba khoản người mua hay quên

Phí bảo trì 2% nếu căn chưa nộp. Với căn hộ mua lại từ chủ đầu tư mà chưa nộp phí bảo trì, khoản này thuộc về bên mua. Với căn mua lại từ cư dân thì thường đã nộp — nhưng phải kiểm tra biên lai, đừng tin lời nói.

Công nợ phí quản lý của căn. Nếu chủ cũ nợ phí quản lý, phí gửi xe, phí nước, ban quản lý có thể không cho bàn giao cho tới khi thanh toán xong. Xin văn bản xác nhận không nợ trước khi đặt cọc.

Chi phí hoàn thiện và sửa chữa. Với căn đã sử dụng 4 đến 6 năm, chi phí sơn lại, thay thiết bị vệ sinh, xử lý thấm thường rơi vào 3 đến 8 phần trăm giá trị căn. Đi xem nhà nên chụp lại trần nhà và tường giáp ban công.