Vay mua nhà ở Việt Nam gần như luôn theo phương thức dư nợ giảm dần: tiền lãi tính trên số dư còn lại nên giảm dần theo thời gian, còn tiền gốc trả đều mỗi tháng. Tháng đầu trả nhiều nhất rồi giảm dần. Công cụ dưới đây tính đúng theo cách này và cho bạn xem lịch trả từng tháng.
Nhập thông tin khoản vay
| Tháng | Gốc | Lãi | Tổng trả | Dư nợ |
|---|
Vì sao tháng đầu trả nhiều nhất
Với phương thức dư nợ giảm dần, mỗi tháng bạn trả một khoản gốc cố định bằng nhau, cộng với tiền lãi tính trên số dư nợ còn lại. Tháng đầu dư nợ lớn nhất nên lãi nhiều nhất. Càng về sau dư nợ càng nhỏ, lãi càng ít, tổng khoản trả hàng tháng giảm dần.
Đây là điểm nhiều người hiểu nhầm. Họ nghe "trả góp 20 triệu một tháng" rồi tưởng con số đó cố định suốt 20 năm. Thực tế 20 triệu là tháng đầu, các tháng sau thấp hơn. Điều cần chuẩn bị là dòng tiền cho những tháng đầu tiên, vì đó là lúc áp lực lớn nhất.
Ngưỡng an toàn: khoản trả không quá 40% thu nhập
Nguyên tắc phổ biến là tổng các khoản nợ phải trả hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập. Nếu khoản trả tháng đầu trong bảng trên vượt 40% thu nhập của gia đình bạn, khoản vay này rủi ro cao. Khi đó nên cân nhắc vay ít hơn, kéo dài thời hạn, hoặc chọn căn nhà rẻ hơn.
Ví dụ gia đình thu nhập 40 triệu một tháng thì khoản trả góp an toàn tối đa khoảng 16 triệu. Nếu bảng trên cho ra tháng đầu 22 triệu, bạn đang vượt ngưỡng và nên điều chỉnh.
Câu hỏi thường gặp
Nên vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà?
Đa số ngân hàng cho vay tối đa 70-80% với căn hộ đã có sổ. Vay càng nhiều thì áp lực trả nợ càng lớn. Mức 70% là cân bằng phổ biến: đủ để không phải gom hết tiền mặt, mà khoản trả hàng tháng vẫn trong tầm kiểm soát.
Lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi khác nhau thế nào?
Nhiều gói vay có lãi suất thấp 6-8% trong 1-2 năm đầu để hút khách, sau đó thả nổi theo công thức lãi suất cơ sở cộng biên độ, thường lên 11-13%. Khi tính khả năng trả nợ, hãy tính theo lãi suất sau ưu đãi, không phải con số quảng cáo năm đầu.
Trả nợ trước hạn có bị phạt không?
Thường có phí trả nợ trước hạn trong vài năm đầu, mức 1-3% số tiền trả trước. Nếu bạn dự định tất toán sớm, hỏi rõ điều khoản này trong hợp đồng vay trước khi ký.